证监会发文支持房地产开发企业合理融资

8月28日，中国证监会对外发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，这是资本市场涉房地产各项融资业务的指导性文件。

意见着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金(REITs)等融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。

意见中明确了一系列支持房地产开发企业合理融资的具体举措——

强化资本市场功能发挥，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行方式再融资，持续做好境外上市房企再融资的备案工作。

同时，发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。

聚焦房企合理债券融资需求，意见提出，支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发，并进一步提高审核工作效率。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产企业发行债券融资。

在助力盘活房企存量资产方面，意见明确，鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券、不动产ABS；拓宽房企权益融资渠道，支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。稳慎推进商业不动产REITs发展。

值得一提的是，证监会于2025年末推出商业不动产REITs试点工作，2026年6月18日，首批商业不动产REITs上市，标志着试点落地、正式启航。截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超200亿元。另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。

在不少业内人士看来，商业不动产REITs的推出，有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重。同时，有利于支持构建房地产发展新模式，企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环。

此次发布的意见还提出，持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。

业内人士认为，优化资本市场各项融资业务的制度安排，有助于推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。

证监会表示，将积极支持房地产企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，更好服务加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业高质量发展。